Custo de obra por m²: calculadora por estado e padrão
Custo de obra por m² é a primeira conta que todo mundo faz — e quase sempre com um número de outra pessoa, de outro estado, de outro ano. Isso não é orçamento, é chute com decimais.
A calculadora abaixo responde com o coeficiente de cada padrão construtivo e o preço da sua praça: escolha o estado, o tipo de obra e a área, e ela devolve o custo estimado, o custo por m² e o valor de venda sugerido. A base é o SINAPI de dezembro de 2023 — a data importa e está escrita na tela do resultado.
Calcular custo de obra por m²
Estimativa paramétrica de custo direto de construção. Preencha os três campos.
Área construída da edificação, não a do terreno.
Estimativa paramétrica. Data-base dos preços: SINAPI dezembro de 2023. O valor não inclui terreno, projeto, taxas, ligações, mobiliário nem custo indireto da empresa, e não substitui um orçamento analítico.
O valor de venda sugerido aplica um bônus de 10% sobre o custo total — é a referência da planilha de origem, não uma regra de precificação. Sua margem depende do indireto, do tributo e do risco da sua operação.
O que o número significa — e o que ele não é
O cálculo é paramétrico: parte de coeficientes de insumo e mão de obra por padrão construtivo, aplica o preço daquele insumo no seu estado e multiplica pela área. É o mesmo raciocínio de um orçamento analítico, com as quantidades já resolvidas em coeficiente. O resultado é bom para dimensionar, comparar e decidir se a obra cabe no bolso.
Não é proposta comercial e não fecha contrato. Um orçamento de verdade tem quantidade levantada no projeto, composição por serviço, BDI declarado e as condições da sua empresa. O que a calculadora entrega é a ordem de grandeza com rastro: se ela diz R$ 700 mil e o seu orçamento diz R$ 480 mil para a mesma casa, alguém está errado — e descobrir isso antes da obra é o ponto.
Por que o custo por m² muda tanto de estado para estado
O projeto é o mesmo, a quantidade de tijolo é a mesma, o serviço é o mesmo. O que muda é o preço do insumo naquela praça e o piso salarial daquela categoria — e isso se propaga por toda a composição: areia, cimento, bloco, aço, concreto, mão de obra e encargos.
Na prática, a diferença chega a 40% para o mesmo padrão. Santa Catarina, Acre e Rio de Janeiro ficam no topo da tabela; Paraíba, Sergipe e Alagoas, na base. Se você compara o seu custo com o de um colega de outro estado e o número dele é 30% menor, provavelmente não é gestão: é praça.
Isso também significa que o "custo médio do Brasil" não serve para orçar nada. O número que vale é o do seu estado, e a calculadora já usa esse recorte.
Custo por m² por padrão construtivo
Referência para os 27 estados, na data-base de dez/2023. A coluna de média é a média simples entre os estados do mesmo padrão.
| Padrão | Média / m² | Menor / m² | Estado | Maior / m² | Estado |
|---|---|---|---|---|---|
| Casa — alvenaria convencional, baixo padrão | R$ 2.209,82 | R$ 1.971,72 | Paraíba | R$ 2.608,79 | Santa Catarina |
| Casa — alvenaria convencional, padrão normal | R$ 2.238,21 | R$ 1.991,94 | Paraíba | R$ 2.557,69 | Rio de Janeiro |
| Casa — alvenaria convencional, alto padrão | R$ 2.481,36 | R$ 2.237,86 | Piauí | R$ 3.030,14 | Santa Catarina |
| Casa — alvenaria estrutural, sem laje | R$ 1.714,93 | R$ 1.545,99 | Sergipe | R$ 2.005,20 | Acre |
| Casa — alvenaria estrutural, com laje | R$ 2.033,61 | R$ 1.805,07 | Sergipe | R$ 2.408,46 | Acre |
| Prédio — até 4 pavimentos | R$ 1.639,98 | R$ 1.480,43 | Paraíba | R$ 1.949,00 | Acre |
| Prédio — até 16 pavimentos | R$ 1.516,59 | R$ 1.376,52 | Paraíba | R$ 1.810,79 | Acre |
| Quadra poliesportiva — sem coberta | R$ 224,86 | R$ 203,15 | Sergipe | R$ 291,46 | Acre |
| Imóvel comercial | R$ 2.075,83 | R$ 1.883,20 | Paraíba | R$ 2.331,86 | Acre |
Quadra poliesportiva aparece com valor muito abaixo dos demais porque o coeficiente é por m² de quadra descoberta, não de edificação — outro tipo de obra, outra conta.
O que entra no custo por m²
O coeficiente cobre a construção em si, do canteiro à limpeza final. É a soma de quinze etapas:
- Serviços preliminares — canteiro, tapume, ligação provisória, locação da obra
- Movimento de terra — escavação, aterro, compactação, bota-fora
- Fundação — sapatas, baldrame, estacas, blocos e impermeabilização de baldrame
- Estrutura — concreto, aço, forma, laje, pilares e vigas
- Alvenaria e vedações — bloco, tijolo, verga, contraverga, encunhamento
- Instalações hidrossanitárias — água, esgoto, ventilação, caixa d'água
- Instalações elétricas — eletroduto, cabeamento, quadro, tomada, luminária
- Impermeabilização — laje exposta, banheiro, área molhada
- Cobertura — madeiramento, telha, calha, rufo
- Revestimentos — chapisco, emboço, reboco, azulejo, porcelanato de parede
- Pisos — contrapiso e piso acabado
- Esquadrias — porta, janela, box, ferragem
- Pintura — massa, selador, tinta interna e externa
- Louças e metais — vaso, lavatório, torneira, chuveiro, registro
- Limpeza e entrega — limpeza final e retirada de entulho
O que não entra: terreno, projeto e aprovação, alvará e taxas, ligações definitivas de água e luz, muros e calçada, paisagismo, mobiliário, ar-condicionado, e o custo indireto da empresa (administração, engenheiro, mestre, canteiro, segurança, seguro, financiamento). Boa parte do "estouro" que aparece depois nasce exatamente aqui: o custo por m² vira compromisso e o indireto fica sem dono.
Custo de obra x valor de venda
São dois números diferentes, e confundir um com o outro é o erro mais caro de quem está começando.
Custo é o que sai do seu bolso para construir: insumo, mão de obra, encargo, equipamento. Valor de venda é o preço que o cliente paga — e ele precisa cobrir, além do custo, o indireto da empresa, os tributos, o custo financeiro do prazo e a margem que faz a operação valer a pena.
Nesta calculadora o valor de venda sugerido é o custo com bônus de 10%. É um piso de referência, não uma meta: numa obra de R$ 700 mil, 10% são R$ 70 mil — e é comum o indireto de uma empresa pequena consumir isso inteiro. Antes de transformar o número em proposta, some o seu indireto mensal, o tributo do regime e o tempo de obra. O raciocínio completo está em como obter lucro na obra.
Como usar o número na prática
- Antes de comprar o terreno — calcule a obra que você quer na área que o terreno permite. É a conta que evita o terreno bom para uma casa que você não pode pagar.
- Na comparação de propostas — se um orçamento está 25% abaixo da estimativa paramétrica do mesmo padrão, não é economia: é escopo faltando ou serviço que vai virar aditivo.
- No fechamento do seu orçamento — use a estimativa como conferência de ordem de grandeza contra o seu orçamento analítico, item a item, pela EAP.
- Durante a obra — o custo por m² executado é um indicador de ritmo: se o custo acumulado por m² está acima da curva planejada, o estouro já começou, mesmo que o total ainda caiba no orçamento.
Os quatro erros que fazem o custo por m² mentir
Usar a área do terreno. O coeficiente é por metro quadrado construído. Terreno de 300 m² com casa de 120 m² não é obra de 300 m².
Somar área de garagem, varanda e edícula sem critério. Área descoberta e área de uso simples custam menos que área construída e fechada. Se você soma tudo como se fosse igual, o número infla; se ignora, subestima.
Misturar padrão. Casa com estrutura de alto padrão e acabamento popular não é "padrão normal". O custo por m² é uma média de composição: quando o projeto é híbrido, o desvio aparece justamente nos itens que você trocou.
Esquecer o indireto e o prazo. Obra de 18 meses tem 18 meses de administração, mestre, canteiro e custo financeiro. Nenhum deles está no coeficiente de construção.
Do número ao orçamento que você controla
A estimativa resolve a pergunta "quanto custa". A pergunta seguinte — "quanto já gastei e quanto ainda falta" — não se responde com coeficiente: precisa de orçamento com código de serviço e de lançamento de despesa classificado. É onde a obra realmente perde dinheiro: sete sinais de prejuízo em obra mostra o que procurar, e controle financeiro de obra organiza caixa e resultado.
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Quanto custa uma obra por m² em 2026?
Com a base SINAPI de dezembro de 2023, uma casa em alvenaria convencional fica entre R$ 1.972 e R$ 2.609 por m² no padrão baixo, entre R$ 1.992 e R$ 2.558 no padrão normal e entre R$ 2.238 e R$ 3.030 no alto padrão, conforme o estado. Para 2026, aplique a variação do SINAPI do período sobre esse valor: a calculadora usa a data-base de dez/2023 e não atualiza preços.
O custo por m² muda de estado para estado?
Muda, e a diferença chega a 40% entre o estado mais barato e o mais caro para o mesmo padrão. A causa é o preço do insumo e da mão de obra naquela praça, não a qualidade da construção: o mesmo projeto custa mais em Santa Catarina, no Rio de Janeiro ou no Acre do que na Paraíba ou em Sergipe.
Qual o custo por m² de uma casa de alto padrão?
Na base SINAPI dez/2023, o alto padrão em alvenaria convencional vai de R$ 2.238 por m² no Piauí a R$ 3.030 por m² em Santa Catarina, com média de R$ 2.481 por m² entre os 27 estados. Acabamento, esquadrias e instalações separam o alto padrão do normal — a estrutura é quase a mesma.
O que entra no custo por m²?
Serviços preliminares, movimento de terra, fundação, estrutura, alvenaria, instalações hidráulicas e elétricas, impermeabilização, cobertura, revestimentos, pisos, esquadrias, pintura, louças e metais e limpeza. Não entram terreno, projeto, taxas e alvarás, ligações de água e luz, mobiliário, paisagismo e o custo indireto da empresa.
Qual a diferença entre custo de obra e valor de venda?
Custo é o que você gasta para construir. Valor de venda é o preço pelo qual a obra é vendida, e precisa cobrir o custo, o indireto, os tributos e a margem. O valor sugerido aqui usa bônus de 10% sobre o custo: é ponto de partida, não regra de precificação.
A calculadora serve para reforma?
Não. Os coeficientes são de obra nova, por padrão construtivo. Reforma tem escopo variável e custo dominado por demolição, adaptação e retrabalho, que uma tabela paramétrica por m² não captura com honestidade.